사장님, 혹시 이것도 모르고 장사하세요? 상가 임차인 필독서 3가지 법!
안녕하세요, 사장님들! 옆 가게 사장님보다 100배 더 똑똑하게 장사하고 싶은 여러분들을 위해 제가 펜을 들었습니다.
자영업의 길, 꽃길만 걸으면 좋겠지만 현실은 가시밭길 투성입니다.
특히 ‘건물주님’과의 관계는 늘 긴장과 불안의 연속이죠.
혹시 지금도 ‘내 가게인데…’라는 생각과 함께 불안에 떨고 계시진 않나요?
제가 10년 넘게 상가 임대차 관련 상담을 하면서 느낀 건 딱 하나입니다.
“모르면 당한다!”
그래서 오늘은 여러분의 소중한 재산과 영업을 지켜줄, 사장님들의 든든한 방패막이가 될 상가건물 임대차보호법에 대해 속 시원하게 파헤쳐 드리려고 합니다.
너무 딱딱한 법률 용어는 던져버리고, 실제로 가게를 운영하는 사장님들의 눈높이에서 이해하기 쉽게, 마치 옆 테이블에서 선배 사장님이 조언해 주듯 풀어드릴게요.
자, 그럼 지금부터 상가 임차인의 3가지 핵심 권리를 저와 함께 제대로 챙겨봅시다.
목차
1. 내 피와 땀이 맺힌 권리금, 절대 빼앗길 수 없다!
권리금, 정말 어려운 단어죠?
하지만 사장님들께 권리금은 단순한 돈이 아닙니다.
수많은 밤을 새워가며 인테리어를 하고, 단골손님을 만들고, 이 동네에서 가장 맛있는 식당으로 소문내기 위해 흘린 땀과 눈물의 결정체입니다.
그런데 갑자기 건물주가 “나가세요!”라고 한다면?
아니, 그동안 키워놓은 가게의 가치를 그냥 건물주에게 통째로 빼앗기게 되는 셈이죠.
상가임대차보호법은 바로 이런 억울한 상황을 막기 위해 2015년에 권리금 보호 규정을 신설했습니다.
쉽게 말해, 건물주가 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 행위를 금지하는 겁니다.
권리금 보호의 핵심 3가지
1) 권리금 회수 기회 보호 기간: 임대차 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 이 기간 동안 임차인은 새로운 임차인을 찾아 권리금 계약을 맺을 수 있고, 건물주는 이를 방해해서는 안 됩니다.
2) 건물주의 방해 행위 금지: 건물주가 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 받거나, 기존 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해하면 안 됩니다.
3) 건물주가 신규 임차인과 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유: 만약 건물주가 “나는 그 사람이랑 계약 안 할 건데요?”라고 말한다면? 이때 건물주에게도 ‘정당한 사유’가 있어야 합니다. 예를 들어, 신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 능력이 없거나, 의무를 위반할 우려가 있을 때 등입니다.
그러니까 무조건 “나는 싫어요”는 통하지 않는다는 거죠.
하지만 여기서 중요한 함정이 하나 있습니다.
이 모든 보호 규정은 임차인이 ‘계약을 정상적으로 유지하고 있을 때’에만 적용됩니다.
만약 임차인이 3기(3개월치) 차임을 연체하는 등 계약을 위반했다면, 권리금 회수 기회는 보호받지 못하게 됩니다.
그러니 아무리 힘들더라도 월세는 제때 내야 한다는 점, 꼭 기억해 주세요.
권리금 문제로 고민하고 계시다면, 망설이지 말고 전문가의 도움을 받으세요.
2. 건물주님의 갑작스런 통보, 임대료 인상? 이젠 거절하세요!
“사장님, 요즘 물가도 오르고 해서 말인데요, 다음 달부터 월세 50만 원만 더 올려주셔야겠어요.”
이런 통보를 받으면 속이 답답해지죠.
어렵게 버는 돈, 고스란히 월세로 다 빠져나가는 기분.
건물주의 일방적인 통보에 ‘네…’하고 대답해야만 할까요?
아닙니다! 상가임대차보호법은 임대료 인상률에도 엄격한 제한을 두고 있습니다.
임대인(건물주)은 계약 또는 약정한 임대료의 5%를 초과하여 임대료를 올릴 수 없습니다.
쉽게 말해, 월세가 100만 원이라면 5만 원까지만 올릴 수 있다는 거죠.
만약 건물주가 10만 원을 올려달라고 한다면?
“사장님, 상가임대차보호법에 따르면 5%까지만 인상할 수 있는 것으로 알고 있습니다. 제가 알아보니 5만 원이 최대더라고요. 혹시 법을 잘못 알고 계신 건가요?”
이렇게 당당하게 이야기할 수 있는 힘이 생기는 겁니다.
이 인상률 제한은 임대차 계약의 시작 후 1년 이내에는 적용되지 않고, 계약 갱신 시에만 적용됩니다.
하지만 만약 임대인이 이 5% 한도를 넘는 임대료를 요구한다면 임차인은 초과하는 부분에 대해 지급을 거절할 수 있습니다.
또한 임대료 인상은 계약일로부터 1년 이내에는 할 수 없습니다.
이런 법 조항들은 임차인들이 안정적으로 사업을 운영할 수 있도록 돕기 위해 마련된 것입니다.
장사 시작하고 1년도 안 돼서 월세 올려달라는 건물주 때문에 골머리 썩는 일이 없도록 말이죠.
건물주도 결국 우리와 같은 인간입니다.
법을 잘 모르거나, 혹은 알면서도 임차인의 무지를 악용하려는 경우도 있습니다.
하지만 사장님께서 정확한 법규정을 알고 있다면, 부당한 요구에 당당히 맞설 수 있습니다.
3. 이 좋은 자리에서 10년은 더 장사하고 싶다고요? 가능합니다!
“이번 계약 끝나면 다른 세입자로 바꿀 겁니다.”
청천벽력 같은 소리입니다.
오랜 시간 공들여 동네 명소로 만들어 놓았는데, 하루아침에 쫓겨나야 한다니!
하지만 걱정하지 마세요. 상가임대차보호법에는 임차인의 ‘계약 갱신 요구권’이 있습니다.
이 권리를 사용하면, 임차인은 최초 임대차 계약일로부터 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
이 10년이라는 기간은 정말 꿀같은 시간입니다.
장사를 성공적으로 키워나가고, 안정적인 수익을 창출하기에 충분한 시간이죠.
하지만 이 권리에도 몇 가지 주의사항이 있습니다.
첫째, 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 통보해야 합니다.
“사장님, 저 계약 연장하고 싶습니다. 다음 계약도 잘 부탁드립니다.” 이렇게 문자로라도 남겨두는 게 좋습니다.
둘째, 임차인이 3기 차임을 연체했거나, 임대인의 동의 없이 무단으로 전대하는 등 임차인의 의무를 위반했을 때는 건물주가 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
정말 간단하죠?
그러니까 사장님은 ‘법을 잘 지키는 좋은 임차인’만 되면, 최대 10년 동안은 안정적으로 장사할 수 있다는 겁니다.
만약 건물주가 “건물을 재건축할 거라 나가주세요”라고 한다면?
이것도 임대인의 마음대로 할 수 있는 게 아닙니다.
계약 당시 재건축 계획을 구체적으로 임차인에게 고지했거나, 건물이 노후되어 안전사고의 우려가 있을 때 등 법이 정한 ‘정당한 사유’가 있어야만 재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다.
이런 법적 근거가 없는데 막무가내로 나가라고 한다면?
바로 변호사 상담을 받아보는 게 좋습니다.
4. 이것만 알면 당신도 고수! 상가임대차보호법 실전 꿀팁 3가지
법을 안다고 해서 모든 문제가 해결되는 건 아닙니다.
실전에서는 예측 불가능한 변수들이 튀어나오기 마련이죠.
그래서 제가 수많은 사장님들을 만나며 얻은 ‘실전 꿀팁’ 3가지를 공개합니다.
꿀팁 1. 계약서에 무조건 ‘특약’을 넣자!
계약서는 ‘나’를 지키는 가장 강력한 무기입니다.
하지만 많은 분들이 ‘정형화된’ 계약서 양식만 믿고, 나에게 불리한 조항이 있어도 그냥 넘어가는 경우가 많습니다.
특히 ‘재건축’이나 ‘권리금’ 관련해서는 특약으로 상세히 적어두는 것이 좋습니다.
예를 들어, “임대인은 계약기간 만료 시 상가건물임대차보호법에 의거, 임차인의 권리금 회수 기회를 적극 보장한다” 와 같은 문구를 넣는 거죠.
물론 건물주가 거부할 수도 있지만, 협상 테이블에 올려놓고 시도해 보는 것만으로도 큰 힘이 됩니다.
나중에 분쟁이 생겼을 때, 계약서에 명시된 특약은 아주 중요한 증거가 됩니다.
꿀팁 2. 내용증명, 문자로 증거를 남기자!
“건물주가 구두로 ‘월세 올려달라’고 했는데, 어떻게 해야 할까요?”
이런 질문 정말 많이 받습니다.
법은 ‘증거’를 기반으로 움직입니다.
구두로 한 말은 나중에 “그런 말 한 적 없는데요?”라고 오리발을 내밀면 속수무책으로 당할 수밖에 없습니다.
따라서 중요한 내용은 무조건 ‘문자, 카카오톡, 내용증명’ 등으로 증거를 남겨야 합니다.
‘계약 갱신 요구권’을 행사할 때도 마찬가지입니다.
만료 6개월 전부터 1개월 전까지 문자메시지로 “상가임대차보호법에 따라 계약 갱신을 요구합니다.”라고 보내고, 답장이 오지 않으면 다시 한 번 보내는 식으로 증거를 확실하게 남겨두세요.
내용증명은 가장 확실한 방법이지만, 비용과 절차가 부담스럽다면 문자메시지라도 꼭 남겨두세요.
꿀팁 3. 임대차 신고제, 잊지 말고 꼭 하세요!
2021년 6월 1일부터는 ‘주택 임대차 신고제’와 함께 ‘상가 임대차 신고제’도 시행되고 있습니다.
임대차 계약 체결 후 30일 이내에 신고하는 제도인데요.
이게 귀찮다고 안 하시는 분들이 많습니다.
하지만 이 제도를 통해 확정일자를 받게 되면, 보증금에 대한 우선변제권을 확보하게 됩니다.
만약 건물이 경매로 넘어가게 되었을 때, 다른 채권자보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 강력한 힘이 생기는 겁니다.
이거 정말 중요합니다.
내 소중한 보증금, 그냥 땅속에 묻어두지 마시고 법의 울타리 안에서 안전하게 지키세요.
마치며: 법은 아는 자의 편
오늘은 사장님들의 든든한 동반자가 될 상가임대차보호법의 핵심 3가지를 알아보았습니다.
권리금 보호, 임대료 인상률 제한, 계약 갱신 요구권.
이 3가지만 제대로 알아도 건물주와의 관계에서 더 이상 ‘을’이 아닌 ‘갑’이 될 수 있습니다.
법은 정말 ‘아는 만큼’ 힘이 됩니다.
힘든 장사의 길, 법의 보호를 받으며 묵묵히 걸어가시길 바랍니다.
다음에는 더 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.
장사 잘 되세요!
키워드: 상가임대차보호법, 권리금, 임대료 인상, 계약 갱신, 상가 임대차